住まいが“手の届かない夢”に？都市で進む価格高騰の裏側
「そろそろ引っ越したいけど、家賃が高すぎて無理かも…」――そんな声が、今や東京や大阪などの都市部で日常的に聞かれるようになっています。2025年10月22日放送のNHK「クローズアップ現代」『止まらない“住まい高騰” 大都市の不動産に何が』では、住宅価格の急騰が私たちの暮らしにどんな影響を与えているのかを、現場の声と専門家の視点から深く掘り下げていました。この記事では、その放送内容をもとに、なぜ今“家が高くなりすぎている”のか、そして私たちはどう向き合えばよいのかを、やさしく丁寧に解説します。
家賃が上がり続ける東京の現実
番組の冒頭では、東京・渋谷区の不動産仲介会社「アットホーム」に密着。店内には、賃貸契約を希望する人々が次々と相談に訪れていました。ところが、多くの人が口をそろえて言うのは、「予算内で希望の部屋が見つからない」という切実な言葉。かつては10万円前後で借りられたワンルームでも、今では12万～14万円が相場になっている地域もあるそうです。
不動産情報サイトによると、東京23区の賃貸マンション平均家賃は過去最高を更新。この急激な値上がりの影響は、これから引っ越す人だけではありません。すでに住んでいる人にも、家賃値上げの通知が届くケースが増えているのです。家賃は「岩盤品目」と呼ばれ、これまで価格変動が少ないことで知られていました。しかしここ2年で状況は一変。都内では家賃上昇率が年平均5％を超えるエリアも出てきています。
なぜこんなに高くなったのか？背景にある“複合要因”
番組では、家賃上昇の理由としていくつかの要因が挙げられました。まず一つ目が建築・修繕コストの上昇。原材料である鉄筋やコンクリート、木材などの価格が世界的に上がり続けており、さらに人件費も高騰。新築マンションの供給コストが増えたことで、そのしわ寄せが賃貸市場に波及しています。
二つ目の要因はローン金利の上昇。銀行からの借り入れ金利がこの2年で約2倍に上昇したため、オーナー側の負担が増加。その分を家賃に転嫁せざるを得ない状況になっています。
さらに、都市集中による需要過多も見逃せません。地方からの転勤や大学進学に伴う人口流入が続く一方で、都心の住宅供給は限られています。需要が供給を上回ることで、家賃が自然と上昇していくという悪循環に陥っています。
家賃値上げ、拒否できる？専門家が語る交渉のポイント
スタジオでは不動産コンサルタントの長嶋修氏が登場。家賃値上げを打診された場合の正しい対処法を説明しました。長嶋氏によると、家主が家賃の引き上げを希望しても、契約者の同意がなければ一方的に上げることはできないとのこと。これは法律で定められており、あくまで「双方の合意」が原則です。
ただし、話し合いが難航し、借主が納得せずに従来の家賃だけを支払うような行為を続けると、「契約不履行」とみなされ、最終的には退去を求められるリスクもあると警告しました。つまり、冷静に交渉し、理由を確認したうえで適切に合意形成を図ることが何より大切です。
“住まいが投資商品に”大阪で起きる新たな現象
次に番組は、大阪市のタワーマンション市場へ。取材を受けたのは、50代の会社員男性。2LDKの高層マンションを見学していましたが、その価格はなんと約1億4000万円。しかもこの方、すでに2軒のマンションを購入しており、今回が3軒目だといいます。
きっかけは、1軒目の自宅マンションを購入後、短期間で価格が上昇し、売却益を得たこと。2軒目もわずか1年ほどで1000万円以上値上がりしたため、さらに上昇が期待できる物件へと買い替えを検討しているとのことです。
こうした“転売による利益”を狙った投資行動が増え、大阪市では新築・中古ともにマンション価格が急上昇。かつて住むために買うものだった家が、今では“投資対象”になりつつあります。この動きが、結果的に実際に住みたい人々の手の届かない価格を生み出しているのです。
千代田区が動いた！「転売禁止」要請の背景
異常な高騰を受け、行政もついに動き出しました。東京都千代田区は2025年7月、不動産協会に対し、
・「引き渡しから5年間の転売禁止」
・「同一名義による複数購入の禁止」
という二つの特約を求める要請を行いました。
区内では特にタワーマンションの価格上昇が顕著で、分譲価格が億を超える物件も増加。その影響で賃貸価格も追随し、“普通の人が住めないまち”になる危機感が広がっていました。
これに対して、不動産協会は9月に「私的財産の処分に関する権利の制限は慎重に考えるべき」と回答。一方で「投機目的の転売は好ましくない」とする姿勢も見せ、業界全体で課題を共有し始めています。
専門家が語る「住まいのこれから」
スタジオで意見を述べた住宅・都市政策専門家の野澤千絵氏は、「住みたい人が住めるまちを守るという行政の動きは評価できる」とコメントしました。さらに、京都市が2029年度から導入予定の空き家税にも触れ、「全国的に、住宅を“資産”から“社会インフラ”として再定義する動きが進んでいる」と分析しました。
ただし、野澤氏は「短期転売だけを規制するのでは不十分」とも指摘。資産保有やセカンドハウス、海外居住者の投資目的購入など、多様な実態を踏まえた制度設計が求められると語りました。
まとめ：高騰する“家”とどう向き合うか
番組の内容を踏まえると、いま私たちが知っておくべきポイントは3つです。
・住宅価格上昇の背景には、建築コスト・金利・転売投資など複数の要因が絡み合っている
・家賃の値上げには原則合意が必要で、冷静な交渉がトラブルを防ぐ鍵になる
・自治体が転売対策や空き家税を導入し、“住むための家”を守る動きが始まっている
「家」は単なる“資産”ではなく、“生活の基盤”です。価格の上昇が続く中で、いまこそ「どこに」「どう暮らすか」を一人ひとりが考えるタイミングに来ています。自治体の取り組みや市場の変化を見ながら、長期的に安心できる住まい選びを意識することが、これからの時代に必要な視点と言えるでしょう。
出典：NHK「クローズアップ現代」『止まらない“住まい高騰” 大都市の不動産に何が』（2025年10月22日放送）
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