住まいのリスクと対策をわかりやすく整理
このページでは『クローズアップ現代（価格高騰・相続トラブル…住まいを巡っていま何が）（2026年3月23日）』の内容を分かりやすくまとめています。
いま日本では、住宅価格高騰・老朽化・相続トラブルといった問題が同時に進み、住まいに関する不安が一気に広がっています。番組では、こうした現実を具体的な事例とともに取り上げ、今後どう備えるべきかを解説しています。
これからの時代は「家を持つこと」よりも、損しない住まい選びと事前対策が重要になります。そのポイントを整理していきます。
NHK【クローズアップ現代】あなたの家は大丈夫？足元に潜む“基礎リスク”｜家が傾く原因・住宅基礎チェック・土台あげ工法・渋谷ビル調査｜2025年12月15日
住宅価格高騰の実態と今後の住まい選びの戦略
現在の住宅価格高騰は、一時的なバブルではなく「構造的な変化」です。
まず大きな要因は、住宅が「生活必需品」から資産・投資対象に変わったことです。
実際に大都市では、国内需要だけでなく投資資金や海外マネーの流入も価格上昇を押し上げています。
さらに
・建築費の上昇（資材・人件費）
・都市部への人口集中
・供給不足
が重なり、「価格が下がりにくい市場」になっています。
一方で重要なのは、
「価格が上がっている＝どこでも価値がある」ではないことです。
現実には
・都心や人気エリア → 上昇
・地方や郊外 → 需要減少
という二極化が進んでいます。
ここでの戦略はシンプルで
・「価格」ではなく将来の需要を見る
・新築より中古＋リノベを選択肢に入れる
・住宅ローンは「借りられる額」ではなく返せる額で判断
つまりこれからは
「買えるか」ではなく「価値が残るか」で選ぶ時代です。
老朽化住宅で起きるトラブルと修繕の落とし穴
住宅は年数とともに必ず劣化しますが、本当に怖いのは「見えない劣化」です。
特に多いのが
・配管の腐食
・断熱性能の低下
・耐震不足
これらは見た目では分からず、購入後に発覚するケースが非常に多いです。
さらに問題なのが
修繕費の想定外の増加です。
現在は資材価格・人件費の上昇により、
「昔より修繕費が高い」のが当たり前になっています。
そして多くの人が見落とすのが
修繕は一度では終わらないという点です。
例えば
・屋根
・外壁
・水回り
は周期的に費用がかかります。
回避のポイントは
・インスペクション（住宅診断）を必ず実施
・修繕履歴を確認
・「安い物件＝リスクが移っている」と考える
つまり
購入価格が安くても、トータルコストが高くなるケースが非常に多いです。
マンション修繕問題と住民間トラブルの現実
マンション最大のリスクは
「自分だけでは決められない」ことです。
特に問題になるのが
・修繕積立金不足
・住民の合意形成
・管理組合の機能不全
です。
現実には
築年数が進むほど
・修繕費は上がる
・住民は高齢化する
・支払い能力に差が出る
という構造になります。
さらに深刻なのが
空き部屋・相続放置物件の増加です。
これにより
・管理費滞納
・修繕計画の崩壊
・資産価値の低下
という連鎖が起きます。
実際、マンションは
「建物の質」ではなく
管理の質で価値が決まる時代です。
チェックポイントは
・修繕積立金の水準
・長期修繕計画の有無
・総会の運営状況
つまり
「どんな人が住んでいるか」が最大のリスク要因になります。
相続トラブルはなぜ起きる？典型パターンと回避策
相続トラブルの本質は
不動産は分けられない資産であることです。
例えば
・自宅1つ
・相続人が複数
この時点で問題はほぼ確定します。
さらに
・感情（思い出）
・金額評価のズレ
・「誰が損するか」の議論
が絡み、争いに発展します。
特に多いのが
・同居していた人 vs 他の相続人
・売りたい人 vs 残したい人
という対立です。
そして今後は
「大相続時代」に入り、この問題は一気に増えます。
回避策は明確で
・遺言書の作成
・生前に分け方を決める
・不動産を現金化しておく
つまり
相続は「準備した人だけがうまくいく仕組み」です。
空き家問題とこれからの住まいのリスク
今、日本で急増しているのが空き家問題です。
その最大の原因は
相続によって使わない家を持つことです。
実際、空き家の多くは相続がきっかけで発生しています。
さらに構造的な問題として
・人口減少
・高齢化
・核家族化
があり、今後さらに増えるとされています。
特に重要なのは
都市でも空き家が増えていることです。
そして空き家は
・資産価値が下がる
・税金・維持費がかかる
・防犯・災害リスクが上がる
つまり
「持っているだけで損をする資産」になる可能性があります。
対策は
・早めの売却
・賃貸・活用
・相続前の整理
結論として
使わない家は“資産”ではなく“負債”になる時代です。
専門家が教える今すぐできる住まい対策と制度活用
これからの住まいで重要なのは
知識と準備の差が結果を大きく分けることです。
具体的にやるべきことは
・住宅購入前 → 資金計画＋将来価値の確認
・保有中 → 修繕計画と管理の見直し
・相続前 → 分け方の整理
さらに活用すべき制度として
・住宅ローン減税
・リフォーム補助金
・相続対策（贈与・遺言）
があります。
そして最も重要なのが
専門家を分けて使うことです。
・FP → お金の全体設計
・不動産 → 物件判断
・弁護士 → 相続対策
これを組み合わせることで
初めて「失敗しない判断」ができます。
結論として
これからの時代は
「いい家を買う」ではなく「損しない選択を積み重ねる」ことが最重要です。
※放送内容の補足と注意点まとめ
本記事は、事前に公開されている番組情報をもとに、住宅価格高騰・老朽化・相続トラブルといった住まいの課題を整理しています。実際の放送では内容や構成が一部異なる場合があります。
住まいは人生に大きく関わるテーマであり、状況や立場によって最適な判断も変わります。本記事では一般的な対策や考え方を中心にまとめていますが、すべてのケースに当てはまるものではありません。
放送後は、紹介された具体事例や専門家の解説を反映し、必要に応じて内容を追記・更新していきます。
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相続した実家を放置して負担が増えたケース
ここでは筆者からの追加情報として、実際に多く相談される「相続後の空き家問題」について紹介します。相続した実家をそのままにしてしまうと、見えないところで負担が増え続ける現実があります。放置という選択が、どれだけ大きなリスクになるのかを具体的に見ていきます。
税金と維持費が毎年かかり続ける現実
相続した家に住んでいなくても、所有しているだけで固定資産税や都市計画税は毎年必ずかかります。さらに、空き家であっても放置はできず、草刈りや清掃、建物の見回りなどの維持管理費が発生します。これらは一度払えば終わりではなく、毎年積み重なっていきます。年間で見ると数十万円規模になることも珍しくなく、気づけば数年で大きな出費になっているケースが多く見られます。
放置による劣化が資産価値を下げる
人が住まなくなった家は、想像以上のスピードで傷んでいきます。湿気がこもり、カビや腐食が進み、さらに雨漏りやシロアリ被害が発生することもあります。こうなると、売却しようとしても修繕費がかかるため、思ったより安い価格でしか売れない状況になります。つまり、放置している間に資産価値がどんどん下がっていくのです。
特定空き家指定で負担が一気に増える
管理状態が悪いまま放置すると、自治体から特定空き家に指定される可能性があります。この場合、住宅用地の特例が外れ、固定資産税が最大で6倍になることもあります。これは一気に負担が跳ね上がる大きなリスクです。さらに、周囲に迷惑をかける状態になると、改善の指導や命令が出されるケースもあります。
相続した家は「とりあえず持っておく」という選択が、結果として大きな負担につながることがあります。早い段階で方向を決めることが、無駄な出費を防ぐ大きなポイントになります。
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