一等地でも再開発が進まない理由
新宿南口や名古屋駅周辺のような一等地の再開発でも、工事の中断や計画見直しが相次いでいます。背景には、建設費の高騰や人手不足、老朽化した建物の更新という大きな課題があります。
『クローズアップ現代“一等地”でも再開発が進まない 相次ぐ計画見直しはなぜ（2026年6月8日）』でも取り上げられ注目されています 。駅前の未来がどう変わるのか、暮らしに関わる視点で見ていきます。
この記事でわかること
・一等地でも再開発が進まない主な理由
・新宿南口や名古屋駅周辺で計画見直しが起きる背景
・建設費高騰と人手不足が街づくりに与える影響
・老朽化した建物をどう更新していくべきか
(印刷用)
一等地でも再開発が進まない理由は建設費高騰と人手不足にあった
新宿南口や名古屋駅周辺のような大都市の駅前は、人が多く集まり、交通の便もよく、店や会社も集まりやすい場所です。ふつうに考えると、こうした一等地なら再開発はどんどん進みそうに見えます。
ところが今、その一等地でさえ、再開発工事が中断したり、着工が遅れたり、計画の見直しを迫られたりしています。クローズアップ現代“一等地”でも再開発が進まない 相次ぐ計画見直しはなぜでも取り上げられるように、これは一部の街だけの問題ではなく、日本の都市づくり全体に関わる大きな転換点です。
一番大きな背景にあるのが、建設費高騰と人手不足です。
再開発は、古い建物を壊して新しいビルを建てるだけではありません。駅の動線、地下通路、バスターミナル、商業施設、オフィス、ホテル、防災設備、広場などをまとめて整える大きな事業です。必要な材料も人も多く、工事期間も長くなります。
そのため、材料費や人件費が少し上がるだけでも、総事業費は大きくふくらみます。特に近年は、鉄骨、生コンクリート、ガラス、設備機器などの価格が上がり、さらに現場で働く人の確保も難しくなっています。名古屋駅前の大型再開発では、建設費高騰や人材確保の難しさを背景に、計画の再検証や見直しが進められていると報じられています。
再開発は、完成すれば多くの人に便利な街になります。しかし、工事を始める前には「本当にこの費用で建てられるのか」「完成後に家賃や売り上げで回収できるのか」「工事を任せられる会社や人員を確保できるのか」を細かく見なければなりません。
今はその計算が、とても難しくなっています。
たとえば、計画を立てた数年前には5000億円でできると思っていた事業が、物価や人件費の上昇でさらに大きな金額になることがあります。そうなると、ビルを建てても採算が合わない可能性が出てきます。
つまり、土地の価値が高いから必ず再開発できる時代ではなくなったということです。
以前なら「駅前の一等地なら、建てれば人が来る」「人が来れば収益が上がる」と考えられました。しかし今は、建てる前の費用が大きくなりすぎて、計画そのものを慎重に見直さなければならなくなっています。
さらに、建設業界では働く人の高齢化も進んでいます。2024年時点で建設業は55歳以上の割合が全産業より高く、29歳以下の割合が低いとされ、若い担い手をどう増やすかが大きな課題になっています。
この問題は、単に「ビルが遅れる」という話ではありません。
駅前の再開発が進まないと、古い建物が残り続けることがあります。耐震性や防災面、バリアフリー、歩行者の安全、街のにぎわいにも影響します。つまり、再開発の遅れは、そこで暮らす人、働く人、通学する人、買い物に来る人すべてに関係してくるのです。
新宿南口の再開発はなぜ着工のめどが立たないのか
新宿駅は、日本でも特に利用者が多い巨大ターミナルです。駅の周りには百貨店、オフィス、飲食店、ホテル、バスターミナルなどが集まり、東京を代表する街のひとつになっています。
その中でも新宿南口周辺は、バスタ新宿や大型商業施設があり、観光客や通勤客、買い物客が行き交う重要な場所です。にもかかわらず、再開発が簡単に進まない理由があります。
まず、新宿駅周辺はとても複雑です。
駅の上にも下にも鉄道や通路があり、地下街、歩道橋、道路、バス乗り場、商業施設が重なっています。普通の空き地にビルを建てるのとは違い、すでに多くの人が毎日使っている場所を動かしながら工事を進めなければなりません。
駅前再開発で難しいのは、工事中も街を止められないことです。
電車は動かし続けなければなりません。通勤客も通ります。店も営業しています。バスやタクシー、配送車も動きます。こうした中で安全に工事を進めるには、かなり細かな調整が必要になります。
さらに、新宿駅周辺では複数の再開発が長い期間をかけて進んでいます。西口や西南口など、エリアごとに計画があり、2040年代まで続く長期的な街づくりになるとされています。
ここで大事なのは、再開発が「やるか、やらないか」だけの問題ではないことです。
再開発には、関係者がたくさんいます。鉄道会社、土地や建物の所有者、行政、テナント、周辺住民、利用者、工事会社などです。それぞれの事情があり、費用負担や完成後の使い方も調整しなければなりません。
特に新宿のような場所では、ひとつの判断が多くの人に影響します。
歩行者の通路を変えるだけでも、混雑や安全に関わります。地下通路を閉じる場合も、別のルートを用意しなければなりません。大きな建物を解体する場合は、騒音や振動、周辺店舗への影響も出ます。
そして今は、そこに建設費の上昇が重なっています。
当初の計画どおりに進めようとしても、資材費や人件費が上がれば、採算が合わなくなることがあります。工事会社側も、人手が足りない中で巨大プロジェクトを引き受けるには慎重になります。
つまり、新宿南口のような一等地でも、再開発は「場所が良いからすぐ進む」ものではありません。
むしろ、場所が良すぎるからこそ、関係者が多く、工事が難しく、失敗したときの影響も大きいのです。
読者にとって大事なのは、再開発の遅れを「なぜ早くやらないのか」と見るだけでなく、安全・費用・人手・街の使いやすさが全部つながっている問題として見ることです。
再開発が止まる背景には、単なる手続きの遅れではなく、都市のつくり方そのものが大きく変わり始めている現実があります。
名古屋駅周辺の再開発見直しとリニア開業を見据えた街づくりの課題
名古屋駅周辺、いわゆる名駅エリアは、中部地方を代表する玄関口です。新幹線、在来線、私鉄、地下鉄、バスが集まり、オフィスや商業施設も多くあります。
さらに、リニア中央新幹線の開業を見据えて、名古屋駅周辺では長い時間をかけて街づくりが進められてきました。リニアが開業すれば、東京と名古屋の移動時間が短くなり、人の流れや企業活動が変わる可能性があります。
そのため、名古屋駅周辺の再開発は、単に新しいビルを建てる話ではありません。
名古屋の将来の顔をどうつくるかという大きなテーマです。
ところが、その計画にも見直しの動きが出ています。名古屋駅前の大型再開発では、建設費の上昇や施工体制の確保が難しくなっていることが、計画に大きな影響を与えています。
ここで注目したいのは、名古屋駅周辺の再開発が、リニアだけで完結する話ではないことです。
リニア開業を見据えると、駅周辺には次のような機能が求められます。
・乗り換えのしやすさ
・歩きやすい通路
・わかりやすい駅前空間
・観光客や出張客が使いやすいホテルや商業施設
・災害時にも人が安全に避難できる広場や通路
・地元の人が日常的に使える店やサービス
つまり、再開発は「大きなビルを建てること」ではなく、人が動きやすく、使いやすい街に整えることが目的です。
しかし、大規模なビルを建てるには、莫大な費用がかかります。さらに駅前は交通量が多く、地下や周辺施設との調整も必要です。工事中に駅利用者や周辺店舗への影響を減らすためには、工事の順番も細かく考えなければなりません。
ここに建設費高騰が直撃すると、計画の前提が変わってしまいます。
たとえば、完成後に入る予定だった店や会社からの収入を見込んでいても、建設費が大きく上がれば、回収に時間がかかります。家賃を高くすれば、入居する側の負担が増えます。逆に家賃を抑えれば、事業者側が投資を回収しにくくなります。
このバランスが崩れると、再開発は進みにくくなります。
名古屋駅周辺の見直しは、地方都市にとっても大きな意味があります。東京や名古屋のような大都市の一等地でも苦戦しているなら、地方の駅前再開発はさらに難しくなる可能性があるからです。
これからの街づくりでは、「大きく建て替える」だけではなく、次のような考え方が重要になります。
・必要な場所から段階的に整える
・古い建物をすべて壊すのではなく使える部分を活用する
・派手な施設より日常の使いやすさを重視する
・災害に強い街にする
・地元の人が長く使える場所にする
名古屋駅周辺の再開発見直しは、失敗というよりも、これからの時代に合う街づくりへ考え直すタイミングともいえます。
リニア開業を見据えた街づくりは大切ですが、建設費や人手不足を無視して進めることはできません。大きな夢と現実の費用をどう合わせるかが、これからの大きな課題です。
老朽化した建物をどう更新するかが都市の大きな問題に
再開発が進まない問題で見落とせないのが、老朽化した建物です。
日本の都市には、高度経済成長期や昭和の時代に建てられたビルやマンション、商業施設がたくさんあります。これらの建物は、建てられた当時は新しく便利でしたが、時間がたてば設備が古くなり、耐震性や省エネ性能、バリアフリー面で課題が出てきます。
古い建物をそのまま使い続けると、次のような問題が出ることがあります。
・地震への備えが十分でない
・エレベーターや配管などの設備が古い
・段差が多く高齢者や車いす利用者が使いにくい
・空調や断熱の性能が低く電気代がかかる
・空き店舗や空きフロアが増える
・火災や災害時の避難に不安がある
もちろん、古い建物には歴史や味わいもあります。すべてを壊せばいいわけではありません。
ただし、安全性や使いやすさに問題がある建物は、どこかで更新が必要になります。
ここで難しいのが、建物の更新にはお金がかかることです。
建て替えには解体費、設計費、建設費、仮移転費、補償費などがかかります。マンションなら住民の合意も必要です。商業ビルなら、入っている店の営業や移転も関係します。駅前なら、利用者の動線も考えなければなりません。
つまり、老朽化対策は「古いから建て替えよう」と簡単に決められるものではありません。
特に今は、建設費が上がっているため、老朽化した建物の更新がさらに難しくなっています。建て替えたくても費用が高すぎる。修繕で対応したくても、修繕費も上がっている。こうした板挟みが起きています。
この問題は、都市の将来に直結します。
駅前の古いビルが更新されないまま残ると、街の魅力が落ちるだけでなく、防災面のリスクも残ります。空き店舗が増えれば、夜の人通りが減り、にぎわいも失われます。若い世代や新しい企業が入りにくくなることもあります。
一方で、大規模再開発だけに頼ると、費用が大きくなりすぎて止まりやすくなります。
これから必要なのは、建て替え・修繕・活用を組み合わせる考え方です。
たとえば、すぐに全部を建て替えるのではなく、耐震補強や設備更新を先に行う方法があります。古いビルをリノベーションして、飲食店や小さなオフィス、地域の交流拠点として使う方法もあります。
すべてを新しくするより、使える部分を生かすほうが、費用を抑えられる場合もあります。
ただし、建物の状態によっては、建て替えが必要なケースもあります。大切なのは、「新しいビルを建てること」だけを目的にしないことです。
本当に必要なのは、そこで暮らす人や働く人が安全に使えることです。
老朽化した建物の更新は、これから多くの地域で避けられない課題になります。大都市の一等地で起きている再開発の停滞は、地方都市や住宅地にも関係する問題なのです。
建設業界の転換期で変わるこれからの再開発とまちづくり
今、建設業界は大きな転換期にあります。
昔のように「人をたくさん集めて、長時間働いて、一気に工事を進める」というやり方は難しくなっています。働き方の見直しが進み、長時間労働を前提にした現場運営は変わりつつあります。
これは、働く人を守るために必要な流れです。
ただし、その一方で、工事の進み方には影響が出ます。働く時間が適正になれば、同じ人数で同じ期間にできる作業量は限られます。人手が足りなければ、工事の順番を変えたり、着工時期を遅らせたりする必要も出てきます。
さらに、若い働き手が少なく、熟練した職人の高齢化も進んでいます。建設業では、将来に向けた担い手の確保が大きな課題とされています。
これからの再開発では、ただ大きなビルを建てるだけではなく、より現実的で持続しやすい計画が求められます。
たとえば、次のような視点です。
・建設費が上がっても成り立つ計画か
・人手を確保できる工事規模か
・完成後に空室が増えないか
・地域の人が本当に使う施設か
・災害に強い街になるか
・車だけでなく歩行者にもやさしい街か
・高齢者や子どもも使いやすいか
再開発というと、高層ビルやきれいな商業施設が注目されがちです。しかし、本当に大切なのは、日々の暮らしが便利になるかどうかです。
駅前に新しいビルができても、家賃が高すぎて同じような店ばかりになれば、地元の人にとって使いにくい街になることもあります。観光客やオフィスワーカー向けに偏りすぎると、毎日暮らす人の居場所が少なくなるかもしれません。
これからのまちづくりでは、大きさよりも使いやすさがより重要になります。
また、建設費が高い時代には、再開発のスピードも見直す必要があります。短期間で一気に変えるのではなく、必要な部分から少しずつ整える方法もあります。
たとえば、まず歩道や広場を整える。次に老朽化した建物を順番に更新する。空きビルを一時的に地域活動や店舗として活用する。こうした段階的なまちづくりが、これから増えていく可能性があります。
再開発が進まないニュースを見ると、「街の未来が止まってしまうのでは」と不安になるかもしれません。
でも、見方を変えると、これは街づくりを考え直す大事な機会でもあります。
これまでの再開発は、大きく壊して、大きく建てることが中心でした。しかしこれからは、古いものをどう生かすか、必要なものをどう絞るか、誰のための街にするかを考える時代になります。
読者にとっても、再開発は遠い話ではありません。
駅前のビルが変わると、通勤や買い物のルートが変わります。よく行っていた店が移転することもあります。新しい施設ができれば便利になる一方で、混雑や家賃上昇、街の雰囲気の変化も起きます。
だからこそ、再開発のニュースを見るときは、「何が建つのか」だけでなく、次の点に注目すると理解が深まります。
・なぜ今見直しになったのか
・建設費はどれくらい影響しているのか
・人手不足はどの部分に関係しているのか
・古い建物はどう更新されるのか
・完成後に誰が使いやすくなるのか
・地域の暮らしにどんな変化があるのか
一等地でも再開発が進まないのは、街に価値がなくなったからではありません。
むしろ、街の価値を守るために、今までのやり方をそのまま続けられなくなっているのです。
建設費高騰、人手不足、老朽化、防災、人口減少、働き方の変化。これらが重なった今、再開発は「華やかな都市開発」から、暮らしを守るための現実的なまちづくりへ変わろうとしています。
これからの街を見るときは、大きなビルが建つかどうかだけでなく、そこに暮らす人、働く人、通る人にとって本当に使いやすい場所になるのかを見ていくことが大切です。
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